コロナ後のハイブリッドワークが定着して5年。
「オフィスは不要になった」という声はもう過去のもの。
2026年現在、東京23区の空室率は3.2%まで低下し、賃料はコロナ前を上回るエリアが続出。
一方で「質の悪いオフィス」は空室が埋まらず、価格が下落中。
今、オフィス投資・移転を考えるなら、どのエリア・どの物件が正解なのでしょうか？
1. 東京23区の現状（2026年1月時点）
- → 港区・千代田区・中央区：空室率2.0〜2.8%、平均賃料坪単価28,000〜35,000円
- → 品川・渋谷再開発エリア：大型プロジェクト完了で需要爆発
- → 丸の内・大手町：プレミアムオフィスは待機リスト状態
- → 築20年以上のBクラスビル：空室率8〜12%、賃料下落中
2. 大阪・福岡はオフィス需要が急増中
- → 大阪うめきた2期：2025〜2027年に大量供給も、すでに事前成約率70%超
- → 福岡天神・博多：人口流入＋スタートアップ増加でオフィス不足
- → 福岡のオフィス賃料上昇率：2024〜2026で全国トップ（+18%）
3. 2026年のオフィス選びで注目すべき3つのポイント
ウェルビーイング対応
換気・自然光・リフレッシュスペース必須。社員の健康と生産性が直結。
フレキシブルオフィス対応
増減床が容易な間取り。チーム規模が変わっても対応可能。
脱炭素・BELS認証
企業がESGを重視する中、認証物件は賃料+10〜15%プレミアム。
4. 投資視点：今買うべき？待つべき？
都心プレミアム物件 → キャップレート3.5〜4.2%、まだ買える水準
郊外・地方中核都市 → キャップレート5.5〜7.0%、利回り狙いなら今がチャンス
注意点：2026年後半〜2027年に金利上昇リスクあり（変動金利はすでに4%台）